Americká hypotéka: Jak funguje a kdy se vyplatí?

Co je americká hypotéka?

U klasické hypotéky musíš peníze použít na účel související s bydlením – například na koupi bytu nebo domu, výstavbu, rekonstrukci nebo refinancování jiné hypotéky.

Americká hypotéka je jiná.

Banka ti půjčí peníze proti zástavě nemovitosti, ale zpravidla nemusíš dokládat, na co je použiješ.

Peníze tak můžeš využít například na:

koupi nemovitosti v zahraničí,
větší investici,
vybavení domácnosti,
automobil,
konsolidaci dražších úvěrů,
vypořádání majetku,
rekonstrukci bez složitého dokládání účelu,
nebo kombinaci několika různých výdajů.

Podmínkou je, že máš vhodnou nemovitost, kterou můžeš dát bance do zástavy.

Klasická vs. americká hypotéka: jaký je mezi nimi rozdíl?

Na první pohled vypadají podobně. U obou variant si půjčuješ větší částku, úvěr splácíš řadu let a banka má jako zajištění nemovitost.

Rozdíl je především v tom, na co můžeš peníze použít a za jakých podmínek ti banka půjčí.

	Klasická hypotéka	Americká hypotéka
Použití peněz	Především bydlení a další uznané účely	Prakticky libovolný nepodnikatelský účel podle podmínek banky
Dokládání účelu	Ano	Zpravidla ne
Zástava nemovitosti	Ano	Ano
Úroková sazba	Obvykle nižší	Obvykle vyšší
Maximální LTV	Zpravidla vyšší	Zpravidla nižší
Doba splatnosti	Běžně až kolem 30 let	Obvykle kratší
Výše úvěru	Podle hodnoty nemovitosti a bonity	Podle hodnoty zástavy a bonity, zpravidla s nižším LTV
Daňový odpočet úroků	Za splnění zákonných podmínek může být možný	U čistě neúčelového použití zpravidla ne

Jednoduše řečeno:

Klasická hypotéka = levnější peníze, ale musíš doložit účel.

Americká hypotéka = větší volnost, ale za flexibilitu obvykle zaplatíš vyšším úrokem.

Kolik ti banka na americkou hypotéku půjčí?

Rozhodující je především hodnota zastavené nemovitosti a tvoje schopnost úvěr splácet.

Banky jsou u amerických hypoték obvykle opatrnější než u klasických hypoték na bydlení. Proto zpravidla nepůjčují tak vysoké procento hodnoty nemovitosti.

Příklad:

Vlastníš byt v hodnotě 6 000 000 Kč a potřebuješ půjčit 2 500 000 Kč.

LTV by v takovém případě bylo přibližně 42 %.

Z pohledu hodnoty zástavy může být takový úvěr poměrně dobře zajištěný. To ale ještě automaticky neznamená, že banka peníze poskytne.

Stejně jako u klasické hypotéky bude řešit také:

výši a stabilitu tvých příjmů,
současné půjčky,
kreditní karty a kontokorenty,
úvěrové registry,
věk žadatelů,
výdaje domácnosti,
kvalitu zastavované nemovitosti.

Každá banka navíc počítá bonitu trochu jinak.

1.00

Proč může být americká hypotéka výhodnější než klasická půjčka?

Hlavní výhodou je zajištění nemovitostí.

Když si vezmeš běžný spotřebitelský úvěr, banka nemá proti půjčeným penězům nemovitost jako zástavu. Podstupuje proto větší riziko.

U americké hypotéky nemovitostí ručíš. Díky tomu může banka nabídnout:

vyšší částku,
delší dobu splácení,
a často také nižší úrok než u nezajištěného spotřebitelského úvěru.

To může být zajímavé hlavně ve chvíli, kdy potřebuješ několik milionů korun.

Pozor na jednu věc: nižší splátka nemusí znamenat levnější úvěr

Právě dlouhá splatnost je jedním z největších lákadel americké hypotéky.

Když například rozložíš splácení několika milionů na 15 nebo 20 let, může být měsíční splátka výrazně příjemnější než u krátkého spotřebitelského úvěru.

Jenže čím déle půjčku splácíš, tím déle také platíš úroky.

Proto není dobré porovnávat pouze měsíční splátku.

Důležité je sledovat také:

kolik za úvěr zaplatíš celkem.

Někdy může dávat smysl zvolit kratší splatnost, i když bude měsíční splátka o něco vyšší.

Kdy americká hypotéka dává smysl?

Typickou situací je člověk, který už vlastní nemovitost, má dostatečný příjem a potřebuje větší objem peněz na účel, který se do klasické hypotéky nevejde.

Například:

Vlastníš dům bez hypotéky v hodnotě 8 milionů korun a potřebuješ 2 miliony.

Část chceš použít na rekonstrukci, část na nové auto a část na splacení několika starších půjček.

U klasické hypotéky by bylo potřeba řešit a dokládat jednotlivé účely.

Americká hypotéka může být administrativně jednodušší, protože peníze dostaneš na účet a jejich použití je výrazně flexibilnější.

Jaké jsou nevýhody americké hypotéky?

Americká hypotéka není automaticky nejlepší způsob, jak získat peníze.

Je potřeba počítat především s tím, že:

1. Ručíš nemovitostí

To je nejzásadnější rozdíl oproti běžné půjčce.

Pokud bys dlouhodobě přestal úvěr splácet, banka má úvěr zajištěný zastavenou nemovitostí.

2. Úrok bývá vyšší než u klasické hypotéky

Banka ti dává větší svobodu v použití peněz a tuto flexibilitu si zpravidla nechá zaplatit vyšší úrokovou sazbou.

3. Banka obvykle půjčí menší část hodnoty nemovitosti

U americké hypotéky je běžné nižší maximální LTV než u klasické hypotéky na vlastní bydlení.

4. Splatnost bývá kratší

Klasickou hypotéku lze běžně rozložit na delší období. Americká hypotéka mívá maximální dobu splatnosti kratší, což může zvýšit měsíční splátku.

5. Se zástavou jsou spojené další kroky

Banka musí ocenit nemovitost a do katastru nemovitostí se zapisuje zástavní právo.

Není to tedy stejně jednoduché jako vzít si malou spotřebitelskou půjčku v internetovém bankovnictví.

Potřebuješ peníze na bydlení? Nejdřív prověř klasickou hypotéku

Tohle je důležité.

Jestli chceš peníze použít například na rekonstrukci domu, výstavbu, koupi pozemku nebo jiné náklady související s bydlením, americká hypotéka by neměla být automaticky první volbou jen proto, že působí jednodušeji.

Pokud lze účel financovat klasickou hypotékou, bývá klasická hypotéka zpravidla výhodnější.

Může nabídnout:

nižší sazbu,
delší splatnost,
vyšší možné LTV,
a tím i nižší měsíční splátku.

Někdy lze navíc účelovou a neúčelovou část financování vhodně kombinovat.

A právě tady už záleží na metodice jednotlivých bank.

Americká hypotéka vs. spotřebitelský úvěr

Ani tady neexistuje jeden vítěz.

Potřebuješ například 300 000 Kč a zvládneš půjčku rychle splatit?

Kvůli takové částce nemusí dávat smysl zastavovat nemovitost a absolvovat celý hypoteční proces.

Potřebuješ ale 2 nebo 3 miliony korun a chceš splácení rozložit na delší dobu?

Pak už může americká hypotéka vycházet úplně jinak.

Rozhodující je vždy:

částka + účel + doba splácení + hodnota nemovitosti + tvoje bonita.

Než zastavíš nemovitost, nech si varianty propočítat

Americká hypotéka může být velmi užitečný produkt. Především když vlastníš nemovitost a potřebuješ větší částku na něco, co klasická hypotéka neumí jednoduše financovat.

Zároveň ale není dobré zastavovat dům nebo byt kvůli každé půjčce.

V HypoPlace můžeme porovnat možnosti více bank a spočítat, jestli pro tvoji situaci vychází lépe klasická hypotéka, americká hypotéka, konsolidace nebo jiné řešení.