Kupujete dům od developera? Na tohle si dejte pozor

Co je developerský projekt?

Developerský projekt je výstavba nových bytů nebo rodinných domů, které developer připraví, postaví a následně prodává jednotlivým zájemcům.

Nemovitost si přitom můžete koupit nebo rezervovat ještě ve chvíli, kdy je pouze na papíře nebo ve výstavbě. Proto je důležité řešit nejen samotný dům, ale také smlouvy, termíny dokončení, platební harmonogram a způsob financování.

1. Nejdříve si nastavte rozpočet

Ještě před rezervací domu je dobré vědět, jak vysokou hypotéku můžete získat a kolik vlastních peněz budete potřebovat.

Do rozpočtu nezahrnujte pouze kupní cenu nemovitosti. Počítejte také s dalšími výdaji, například na:

• klientské změny,
• kuchyň a další vybavení,
• nadstandardní podlahy nebo sanitu,
• oplocení a venkovní úpravy,
• zahradu,
• případné vícepráce.

U developerského projektu se tak celkové náklady mohou oproti základní nabídkové ceně zvýšit.

2. Prověřte developera i samotný projekt

Hezká vizualizace domu ještě není zárukou bezproblémové koupě.

Zjistěte si, jak dlouho developer působí na trhu, jaké projekty už dokončil a jaké má reference. Užitečné je podívat se také do veřejných rejstříků.

U konkrétního projektu si ověřte zejména:

• vlastnictví pozemků,
• stav povolování stavby,
• případná zástavní práva nebo věcná břemena,
• přístupovou cestu,
• napojení na inženýrské sítě,
• standard provedení domu,
• energetickou náročnost nemovitosti.

Podívejte se také na okolí a územní plán. Volný pozemek za vaším budoucím domem totiž nemusí zůstat prázdný navždy.

3. Pozor na rezervační smlouvu

Rezervační poplatek bývá zpravidla započítán do celkové kupní ceny nemovitosti. Než jej ale zaplatíte, měli byste mít alespoň základní představu o tom, zda potřebné financování skutečně získáte.

Ve smlouvě si proto pohlídejte zejména:

• výši rezervačního poplatku,
• podmínky jeho vrácení,
• termíny jednotlivých plateb,
• termín dokončení a předání domu,
• sankce při nedodržení podmínek,
• postup v případě, že hypotéku nezískáte.

Ideální je řešit možnosti hypotéky ještě před podpisem rezervační smlouvy.

Vyhnete se tak situaci, kdy už máte zaplacenou rezervaci, ale banka vám potřebnou částku nepůjčí.

4. Jak funguje hypotéka na dům od developera?

Financování developerského projektu může fungovat jinak než koupě již dokončeného domu.

Záleží především na tom, v jaké fázi se nemovitost nachází a jak má developer nastavený platební harmonogram.

U rozestavěné nemovitosti může banka vycházet z její budoucí hodnoty po dokončení. Hypotéka se poté může čerpat postupně podle průběhu výstavby a dohodnutých plateb.

Zjednodušeně může proces vypadat například takto:

rezervace → vlastní prostředky → postupné čerpání hypotéky → dokončení domu → předání nemovitosti

Během postupného čerpání obvykle platíte úroky pouze z částky, která již byla z hypotéky skutečně vyčerpána. Po úplném dočerpání úvěru začíná standardní splácení podle sjednaných podmínek.

Každý developerský projekt však může mít platební harmonogram nastavený jinak. Proto je důležité, aby podmínky developera odpovídaly možnostem a podmínkám financující banky.

5. Klientské změny řešte včas

Chcete jinou podlahu, posunout příčku, přidat zásuvky nebo upravit koupelnu?

U rozestavěného domu bývá na podobné změny prostor. Čím dříve je ale začnete řešit, tím lépe.

Každou klientskou změnu si nechte písemně potvrdit, ideálně včetně:

• přesného rozsahu změny,
• ceny,
• termínu provedení,
• případného vlivu na termín dokončení domu.

Pokud chcete některé nadstandardy nebo změny zahrnout do financování hypotékou, řešte je už při nastavování úvěru. Dodatečné navyšování hypotéky nemusí být vždy jednoduché.

6. Při převzetí dům důkladně zkontrolujte

Novostavba automaticky neznamená nemovitost bez vad.

Při předání proto věnujte pozornost například:

• oknům a dveřím,
• podlahám a obkladům,
• stěnám a omítkám,
• zásuvkám a vypínačům,
• vytápění,
• sanitárnímu vybavení,
• vlhkosti,
• fasádě a venkovním částem domu.

Všechny zjištěné nedostatky nechte zapsat do předávacího protokolu a ideálně je také zdokumentujte fotografiemi.

U nové nemovitosti za několik milionů korun se může vyplatit přizvat k převzetí také nezávislého stavebního technika, který dokáže odhalit vady, kterých si běžný kupující nemusí všimnout.

HypoPlace tip

Financování domu v developerském projektu začněte řešit ještě před podpisem rezervační smlouvy.

Předem tak můžete zjistit:

• na jak vysokou hypotéku dosáhnete,
• kolik budete potřebovat vlastních prostředků,
• jak bude probíhat čerpání úvěru,
• zda platební podmínky developera odpovídají možnostem banky.

U developerského projektu totiž není důležitá pouze úroková sazba. Stejně důležité je správně nastavit celý proces financování od rezervace až po převzetí hotového domu.

V HypoPlace vám porovnáme možnosti jednotlivých bank a pomůžeme nastavit hypotéku tak, aby odpovídala konkrétnímu developerskému projektu i vašim možnostem.